MMuhatap ve Konu
| Muhatap | Asgard Life Sitesi Yönetimi / fiilen aidat tahsilatını yürüten [Yönetici Ad Soyad] |
| Bilgilendiren | B Blok Bağımsız Bölüm No: 1 kat maliki — [Ad Soyad] |
| Tapu durumu | Kat irtifakı — mesken, tam hisse |
| Dairenin durumu | 2023 yapımı; bugüne kadar hiç oturulmamış, boş |
| Talep edilen aidat | Aylık 400 TL — yalnızca WhatsApp grubu üzerinden talep edilmektedir |
| Konu | Aidatın kanuna uygun biçimde belirlenmesi, işletme projesi, genel kurul ve hesap şeffaflığı |
İşbu yazı, ödeme yükümlülüğünden kaçınma amacı taşımamaktadır. Amaç, ortak giderlerin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na uygun biçimde belirlenmesini, belgelenmesini ve tahsil edilmesini sağlamaktır.
1Yasal Çerçeve
Ortak giderlerin (aidat) toplanması, WhatsApp grubunda beyan edilen bir tutara dayanamaz; kanunda öngörülen usule tabidir. İlgili hükümler şunlardır:
- Madde 37 — İşletme ProjesiYönetim, taşınmazın bir yıllık tahmini gelir ve giderini ve her bağımsız bölümün ödeyeceği aidat payını gösteren bir işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Proje ya kat malikleri kurulunca onaylanır ya da her malike imza karşılığı / iadeli taahhütlü olarak tebliğ edilir. Tebliğden itibaren 7 gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir. Usulüne uygun bir işletme projesi olmadan aidat tutarı bağlayıcı hale gelmez.
- Madde 29 — Yıllık Olağan ToplantıKat malikleri kurulu yılda en az bir kez (yönetim planında tarih yoksa her yılın ilk ayında) toplanmak zorundadır. Aidat tutarı bu toplantıda görüşülüp karara bağlanır.
- Madde 34 — Yöneticinin SeçimiYönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğu ile seçilir. Sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan taşınmazda yönetici atanması zorunludur. Usulüne uygun seçilmemiş kişinin "yönetici" sıfatıyla tahsilat yapması geçerli bir yönetim işlemi değildir.
- Madde 32 — Kararların Deftere GeçirilmesiKat malikleri kurulunun kararları, tarih sırasıyla karar defterine yazılır ve toplantıya katılanlarca imzalanır. WhatsApp mesajı bu belge yerine geçmez.
- Madde 36 — Yöneticinin Hesap Verme YükümlülüğüYönetici işletme defteri tutmak ve kat maliklerine dönemsel olarak hesap vermekle yükümlüdür. Toplanan paranın nereye harcandığı belgeyle gösterilmek zorundadır.
- Madde 20 — Ortak Giderlere KatılımKat maliki, kanuna uygun belirlenmiş ortak giderlere katılmakla yükümlüdür; gecikme halinde aylık %5'i geçmeyecek gecikme tazminatı işleyebilir. Bu yükümlülüğün karşılığı, yönetimin de gideri usulüne uygun belirlemek ve belgelemektir.
- Madde 33 — Mahkemeye BaşvuruKanuna veya yönetim planına aykırılık halinde her kat maliki, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.
2Mevcut Durumun Kanunla Karşılaştırması
| Kanunen Gerekli | Mevcut Durum |
|---|---|
| Onaylı işletme projesi (m.37) | Yok — tutar yalnızca sözlü/WhatsApp beyanı |
| Yıllık genel kurul toplantısı (m.29) | Bugüne kadar hiç yapılmadı |
| Usulüne uygun yönetici seçimi (m.34) | Seçim yapılmadı |
| Karar defteri (m.32) | İbraz edilmedi |
| Hesap / gider dökümü (m.36) | Toplanan paranın harcaması belgelenmedi |
Bu tablo, mevcut tahsilat biçiminin kanunun aradığı usule uymadığını göstermektedir. Bu durum, ödeme yükümlülüğünü tümüyle ortadan kaldırmasa da, talep edilen tutarın bağlayıcılığını ve muacceliyetini sakatlar.
3Taleplerim
Yukarıdaki yasal çerçeve doğrultusunda, iyi niyetle ve komşuluk hukuku çerçevesinde aşağıdakileri talep ediyorum:
- İşletme projesi. 2026 yılı için hazırlanmış, gelir-gider kalemlerini ve her bağımsız bölümün payını gösteren işletme projesinin tarafıma yazılı olarak tebliğ edilmesi (m.37).
- Hesap dökümü. Bugüne kadar toplanan aidatların ne kadarının kimden alındığı ve nereye harcandığına ilişkin belgeli dökümün paylaşılması (m.36).
- Genel kurul. Makul bir süre içinde kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması ve yönetimin usulüne uygun biçimde seçime tabi tutulması (m.29, m.34).
- Karar zemini. Aidat tutarının bundan sonra WhatsApp üzerinden değil, karara bağlanmış ve deftere geçirilmiş bir zeminde belirlenmesi (m.32).
4Süre ve Sonuç
İşbu bilgilendirmenin tarafınıza ulaşmasından itibaren 15 gün içinde yukarıdaki belgelerin paylaşılmasını ve toplantı takviminin bildirilmesini beklerim.
Bu süre içinde olumlu bir dönüş olmaması halinde, 634 sayılı Kanun'un 33. maddesi uyarınca taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak yönetici atanması, hesap verilmesi ve aykırılıkların giderilmesi için hâkimin müdahalesini talep etme hakkımı saklı tutarım.
Bu yazının amacı ihtilaf yaratmak değil, ortak yaşamı kanunun öngördüğü şeffaf ve belgeli zemine taşımaktır. İyi niyetli iş birliğine açığım.